不動産登記ってなに？やらなきゃいけない事とその理由
家を購入したときや、土地を相続するときに「不動産登記」という言葉をよく耳にします。とはいえ、
「『不動産登記』と聞いてもいまいちピンとこない」
「『不動産登記』という言葉は知っているけど、難しそうでよく分からない」
という方は多いのではないでしょうか。
実は、不動産登記は私たちの生活に深く関係している非常に重要なものです。
そこで今回は、不動産登記について簡単かつ詳しく解説していきます。不動産登記はどうして必要なのか。また、どんな時に不動産登記が必要なのかについても見ていきましょう。
不動産登記というのは、一言でいうと「土地や建物を誰が持っているのかを国に記録してもらうもの」です。
例えば、あなたが家を購入する際に、元の家主が用意した契約書にサインして、家を譲り受けたとしましょう。そして、元の家主があなたと交わした契約書を捨てて、あなたが持っている契約書は記憶にないから土地を返してくれと主張されたとします。
この場合、あなたが家の所有者であることを証明するために、あなたの契約書が本物か調査する必要があります。そうなると非常に手間がかかりますね。
それを避けるために、あなたと元の家主で家の売買が行われたことを国に申請します。すると、家の所有者があなたに移ったことが国から正式に認められ、客観的に見てもあなたが家を所有していることが分かります。これが「不動産登記」です。
最近では、不動産登記をしていない家や土地が多く残っていますが、不動産の所有権を失うリスクがあり、非常に危険です。
不動産を誰が所有しているかに関しては、民法などの法律で定められています。不動産登記に関しては、民法第177条の条文において、『不動産に関する物権の得喪及び変更は、（中略）登記をしなければ、第三者に対抗することができない。』と明記されています。
もう少しかみ砕いて説明すると、不動産の所有権は登記なしに主張することができないということが法律で定められているということです。そのため、高額な値段を払って家を買ったとしても、登記をしていなければ、あなたの家が第三者の手に渡る可能性があります。それを避けるためにも、不動産登記は必要なのです。
AさんはBさんから家を購入し、そのための費用をBさんに支払ったとします。しかし、BさんはAさんとの契約の後に、何も知らないCさんに土地を売却し、所有者が移転したという登記を済ませてしまいました。この場合、AさんとCさんのどちらが土地を所有する権利を持つでしょうか？
答えは、先に登記を済ませたCさんです。AさんはBさんから賠償を請求することはできますが、CさんはAさんとBさんの契約を知らなかったため、民法第177条の『第三者』にあたり、AさんはCさんに対抗できません。このように、登記を済ませていないばかりに、不動産の所有権が移ってしまうこともあります。
とはいえ、不動産登記というものはあくまで形式的なものです。上記の例でいえば、もしCさんがBさんから家を買った理由が不純なものだと認められれば、登記をしていても所有権が認められない場合もあります。
実際にあった例としては、Aさんへの復讐のためにBさんとの契約を結んだケース（最判昭36.4 .27）AさんとBさんの契約時に立ち会っていたケース（最判昭43.11.15）などがあります。
とはいえ、Cさんに不純な動機があったとしても、何も知らないDさんに転売し登記を済ませてしまった場合は、Dさんの登記を抹消することはできません。（最判平8.10.29）登記を早く済ませることは、このようなリスクを避けるために非常に重要です。
ここまで、不動産登記について解説してきました。土地や建物の所有に関して、不動産登記がどれほど重要なのかについて理解していただけたかと思います。
ここからは、そんな不動産登記がどのような場合に必要なのかについて、実際に起こり得そうなケースを3つご紹介します。
また、不動産登記に必要な書類等もそれぞれのケースで異なるので、簡単に説明していきます。登記をし忘れてしまったというケースも多く存在するので、登記するべきケースをよく理解しておきましょう。
不動産登記が必要なケースとしては、不動産の購入が一番イメージしやすいのではないでしょうか。
引っ越しをして、一戸建ての家やマンションを購入した場合、あなたがその家の所有者であることを不動産登記として国に申請する必要があります。このとき、登記権利者であるあなたの書類と、登記責任者である前の家主の書類が必要になります。
家を売却する場合も同様に、売却するあなたと購入する人、または不動産会社の登記が必要です。
また、新居を構える場合や建物を取り壊す場合も登記が必要なので、注意してくださいね。
親やその他親族の土地や建物を相続する場合も、同様に不動産登記が必要です。相続の場合は、親や親族の家や土地を共同で相続することになるので、相続人全員が書類を用意する必要があります。とはいえ、亡くなった親や親族が法務局に申請する必要はありません。
また、遺書による規定や相続対象である妻やその子供全員の承諾がなければ、誰かが勝手に登記を済ませ、不動産を独占することはできません。遺書がない場合は、法律に従って相続人が決まることになるので、相続の順番や配当などは事前に確認しておく必要があります。
住宅ローンを支払い終えた場合でも、不動産の登記は必要です。なぜなら、不動産登記には所有権だけでなく抵当権に関しても記載されているからです。
抵当権とは、住宅ローンなどで不動産会社からお金を借りた際、ローン分の借金が返済できず、不動産が競売にかけられたときに、他の債権者よりも優先的に弁済を受けることができる権利のことです。
もし抵当権を抹消する手続きを行っていなければ、新たに住宅ローンを組む際に「登記を流用している」と評価され、審査が通りにくくなってしまいます。もし住宅ローンを払い終えたときは、早めに登記を済ませることをおススメします。
不動産登記の方法は主に3つあります。
一つ目は、法務局に必要書類を直接提出する方法です。法務局には管轄登記所というものがあり、全国各地に存在します。この場合は身分証明書や印鑑は必要ありませんが、あまり時間が取れないという方にはおススメできません。
二つ目は、法務局に必要書類を郵送する方法です。申請書を一式入れた封筒に「不動産登記申請書在中」と赤字で書いて郵送します。この場合は、法務局に郵送するための切手や変死用封筒や切手を多めに同封する必要があり、さらに確認まで時間がかかります。
最後に、オンラインで登記を申請する方法です。法務局には登記申請を行うソフトがあり、登記所に直接行くことなく自宅で登記申請ができます。オンライン申請では電子証明書や電子署名が必要になるので、専用のソフトをダウンロードする必要があります。
先ほど紹介した方法であれば、自分でも不動産登記を済ませることが可能です。不動産登記に必要な書類を揃えることができれば、自宅であっても登記を終えられます。
最近では、登記を自分で済ませるという方が多くいらっしゃいます。法務局に相談窓口があったり、オンラインで登記を済ませるためのプラットフォームの整備が進んでいたりなど、不動産登記は以前よりも敷居が低くなっていることが要因です。
とはいえ、登記を自分で済ませる際は、自分で書類を準備しなければならないので時間がかかります。では、その登記に必要な書類とは具体的にどのようなものなのでしょうか。また、書類を揃える以外にやるべきこととは何なのでしょうか。次項では、その2点について説明します。
まずは必要な書類と、誰が用意するのかを事前に明確にしましょう。不動産登記に必要な書類は、ケースによってそれぞれ異なります。登記の申請書に関しても様々な種類があり、どの申請書を提出すればよいのか、事前に確認が必要になります。また、すべての書類は原本で揃えます。場合によっては売主の登記済権利証や被相続人全員の戸籍謄本が必要な場合もあるため、売主や相続人に協力を要請しましょう。
また、不動産を引き渡される前に、不動産そのものの状態や、債務の有無についても確認しておきましょう。特に、相続の場合は債務者が相続人に移転してしまうこともあるので、注意が必要です。
さらに、登記の費用についてもよく確認しておきましょう。登記には登録免許税や不動産所得税などの費用がかかります。例えば、建物の売買であれば、建物の値段×2％の登録免許税がかかります。必要な費用は登記の区分によって異なるので、確認しておきましょう。
以上のように、登記には様々な必要書類があり、書類だけでなく費用もケースによって様々です。そのため、自力で不動産登記を行うとなると、必要書類を取り違えたり、納付額が足りなかったりなどの事態が起き、審査に落ちてしまうことも起こりえます。
そのため、登記を申請する前に登記事務所などに相談しましょう。必要書類や費用など、具体的なアドバイスがもらえます。おススメは、ある程度書類を確認してから相談に行くことです。今は悪質な事務所もありますので、相談相手の言葉を鵜呑みにするのではなく、ある程度知識を持ってから事務所に確認することも大切です。また、書類を揃えた後でも、記入漏れや入手漏れがないか、事務所に相談するのもよいでしょう。間違いのないよう、念入りな準備が必要です。
不動産登記には多くの知識が必要なので、不動産登記を行うのであれば、事前に様々な知識を蓄えておくことが重要です。そのためにも、自分である程度は調べることも必要ですが、登記事務所に相談することで、自力では知りえない正確な情報を知ることができます。
不動産の購入や相続など、生活していく上で不動産登記は避けては通れないものです。面倒な手続きは多いですが、自分の財産を安全に保持するために、登記は必ず行うようにしましょう。
「『不動産登記』と聞いてもいまいちピンとこない」
「『不動産登記』という言葉は知っているけど、難しそうでよく分からない」
という方は多いのではないでしょうか。
実は、不動産登記は私たちの生活に深く関係している非常に重要なものです。
そこで今回は、不動産登記について簡単かつ詳しく解説していきます。不動産登記はどうして必要なのか。また、どんな時に不動産登記が必要なのかについても見ていきましょう。
そもそも不動産登記とはどのようなものなのか？
不動産登記というのは、一言でいうと「土地や建物を誰が持っているのかを国に記録してもらうもの」です。
例えば、あなたが家を購入する際に、元の家主が用意した契約書にサインして、家を譲り受けたとしましょう。そして、元の家主があなたと交わした契約書を捨てて、あなたが持っている契約書は記憶にないから土地を返してくれと主張されたとします。
この場合、あなたが家の所有者であることを証明するために、あなたの契約書が本物か調査する必要があります。そうなると非常に手間がかかりますね。
それを避けるために、あなたと元の家主で家の売買が行われたことを国に申請します。すると、家の所有者があなたに移ったことが国から正式に認められ、客観的に見てもあなたが家を所有していることが分かります。これが「不動産登記」です。
不動産登記が重要な理由とは？
最近では、不動産登記をしていない家や土地が多く残っていますが、不動産の所有権を失うリスクがあり、非常に危険です。
不動産を誰が所有しているかに関しては、民法などの法律で定められています。不動産登記に関しては、民法第177条の条文において、『不動産に関する物権の得喪及び変更は、（中略）登記をしなければ、第三者に対抗することができない。』と明記されています。
もう少しかみ砕いて説明すると、不動産の所有権は登記なしに主張することができないということが法律で定められているということです。そのため、高額な値段を払って家を買ったとしても、登記をしていなければ、あなたの家が第三者の手に渡る可能性があります。それを避けるためにも、不動産登記は必要なのです。
所有権が認められず泣き寝入りしたケースも
AさんはBさんから家を購入し、そのための費用をBさんに支払ったとします。しかし、BさんはAさんとの契約の後に、何も知らないCさんに土地を売却し、所有者が移転したという登記を済ませてしまいました。この場合、AさんとCさんのどちらが土地を所有する権利を持つでしょうか？
答えは、先に登記を済ませたCさんです。AさんはBさんから賠償を請求することはできますが、CさんはAさんとBさんの契約を知らなかったため、民法第177条の『第三者』にあたり、AさんはCさんに対抗できません。このように、登記を済ませていないばかりに、不動産の所有権が移ってしまうこともあります。
登記をしていても所有権が認められない場合もある
とはいえ、不動産登記というものはあくまで形式的なものです。上記の例でいえば、もしCさんがBさんから家を買った理由が不純なものだと認められれば、登記をしていても所有権が認められない場合もあります。
実際にあった例としては、Aさんへの復讐のためにBさんとの契約を結んだケース（最判昭36.4 .27）AさんとBさんの契約時に立ち会っていたケース（最判昭43.11.15）などがあります。
とはいえ、Cさんに不純な動機があったとしても、何も知らないDさんに転売し登記を済ませてしまった場合は、Dさんの登記を抹消することはできません。（最判平8.10.29）登記を早く済ませることは、このようなリスクを避けるために非常に重要です。
不動産登記をするべき主な3つのケース
ここまで、不動産登記について解説してきました。土地や建物の所有に関して、不動産登記がどれほど重要なのかについて理解していただけたかと思います。
ここからは、そんな不動産登記がどのような場合に必要なのかについて、実際に起こり得そうなケースを3つご紹介します。
また、不動産登記に必要な書類等もそれぞれのケースで異なるので、簡単に説明していきます。登記をし忘れてしまったというケースも多く存在するので、登記するべきケースをよく理解しておきましょう。
1. 引っ越しなどで土地や建物を購入した場合
不動産登記が必要なケースとしては、不動産の購入が一番イメージしやすいのではないでしょうか。
引っ越しをして、一戸建ての家やマンションを購入した場合、あなたがその家の所有者であることを不動産登記として国に申請する必要があります。このとき、登記権利者であるあなたの書類と、登記責任者である前の家主の書類が必要になります。
家を売却する場合も同様に、売却するあなたと購入する人、または不動産会社の登記が必要です。
また、新居を構える場合や建物を取り壊す場合も登記が必要なので、注意してくださいね。
2. 親の土地や家を相続する場合
親やその他親族の土地や建物を相続する場合も、同様に不動産登記が必要です。相続の場合は、親や親族の家や土地を共同で相続することになるので、相続人全員が書類を用意する必要があります。とはいえ、亡くなった親や親族が法務局に申請する必要はありません。
また、遺書による規定や相続対象である妻やその子供全員の承諾がなければ、誰かが勝手に登記を済ませ、不動産を独占することはできません。遺書がない場合は、法律に従って相続人が決まることになるので、相続の順番や配当などは事前に確認しておく必要があります。
3. 住宅ローンの支払いが終わった場合
住宅ローンを支払い終えた場合でも、不動産の登記は必要です。なぜなら、不動産登記には所有権だけでなく抵当権に関しても記載されているからです。
抵当権とは、住宅ローンなどで不動産会社からお金を借りた際、ローン分の借金が返済できず、不動産が競売にかけられたときに、他の債権者よりも優先的に弁済を受けることができる権利のことです。
もし抵当権を抹消する手続きを行っていなければ、新たに住宅ローンを組む際に「登記を流用している」と評価され、審査が通りにくくなってしまいます。もし住宅ローンを払い終えたときは、早めに登記を済ませることをおススメします。
オンラインでもできる？不動産登記をする方法
不動産登記の方法は主に3つあります。
一つ目は、法務局に必要書類を直接提出する方法です。法務局には管轄登記所というものがあり、全国各地に存在します。この場合は身分証明書や印鑑は必要ありませんが、あまり時間が取れないという方にはおススメできません。
二つ目は、法務局に必要書類を郵送する方法です。申請書を一式入れた封筒に「不動産登記申請書在中」と赤字で書いて郵送します。この場合は、法務局に郵送するための切手や変死用封筒や切手を多めに同封する必要があり、さらに確認まで時間がかかります。
最後に、オンラインで登記を申請する方法です。法務局には登記申請を行うソフトがあり、登記所に直接行くことなく自宅で登記申請ができます。オンライン申請では電子証明書や電子署名が必要になるので、専用のソフトをダウンロードする必要があります。
不動産登記は自分でもできるの？
先ほど紹介した方法であれば、自分でも不動産登記を済ませることが可能です。不動産登記に必要な書類を揃えることができれば、自宅であっても登記を終えられます。
最近では、登記を自分で済ませるという方が多くいらっしゃいます。法務局に相談窓口があったり、オンラインで登記を済ませるためのプラットフォームの整備が進んでいたりなど、不動産登記は以前よりも敷居が低くなっていることが要因です。
とはいえ、登記を自分で済ませる際は、自分で書類を準備しなければならないので時間がかかります。では、その登記に必要な書類とは具体的にどのようなものなのでしょうか。また、書類を揃える以外にやるべきこととは何なのでしょうか。次項では、その2点について説明します。
自分で登記を行う際にやることと必要な書類とは
まずは必要な書類と、誰が用意するのかを事前に明確にしましょう。不動産登記に必要な書類は、ケースによってそれぞれ異なります。登記の申請書に関しても様々な種類があり、どの申請書を提出すればよいのか、事前に確認が必要になります。また、すべての書類は原本で揃えます。場合によっては売主の登記済権利証や被相続人全員の戸籍謄本が必要な場合もあるため、売主や相続人に協力を要請しましょう。
また、不動産を引き渡される前に、不動産そのものの状態や、債務の有無についても確認しておきましょう。特に、相続の場合は債務者が相続人に移転してしまうこともあるので、注意が必要です。
さらに、登記の費用についてもよく確認しておきましょう。登記には登録免許税や不動産所得税などの費用がかかります。例えば、建物の売買であれば、建物の値段×2％の登録免許税がかかります。必要な費用は登記の区分によって異なるので、確認しておきましょう。
おススメは登記事務所に相談すること
以上のように、登記には様々な必要書類があり、書類だけでなく費用もケースによって様々です。そのため、自力で不動産登記を行うとなると、必要書類を取り違えたり、納付額が足りなかったりなどの事態が起き、審査に落ちてしまうことも起こりえます。
そのため、登記を申請する前に登記事務所などに相談しましょう。必要書類や費用など、具体的なアドバイスがもらえます。おススメは、ある程度書類を確認してから相談に行くことです。今は悪質な事務所もありますので、相談相手の言葉を鵜呑みにするのではなく、ある程度知識を持ってから事務所に確認することも大切です。また、書類を揃えた後でも、記入漏れや入手漏れがないか、事務所に相談するのもよいでしょう。間違いのないよう、念入りな準備が必要です。
登記の知識を深めて財産を守りましょう
不動産登記には多くの知識が必要なので、不動産登記を行うのであれば、事前に様々な知識を蓄えておくことが重要です。そのためにも、自分である程度は調べることも必要ですが、登記事務所に相談することで、自力では知りえない正確な情報を知ることができます。
不動産の購入や相続など、生活していく上で不動産登記は避けては通れないものです。面倒な手続きは多いですが、自分の財産を安全に保持するために、登記は必ず行うようにしましょう。
SHARE
シェアする
[addtoany] シェアする